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ARTIGOS JURÍDICOS . . .

O PROCEDIMENTO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL DE EMPRESAS  
A EXECUÇÃO DE CRÉDITOS ENVOLVENDO EMPRESAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL  
A DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS NA RESCISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS  
O ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA  
DA RESPONSABILIZAÇÃO DOS COMPRADORES DE IMÓVEIS POR DÍVIDAS PESSOAIS DOS VENDEDORES  
A TRIPARTIÇÃO DO PODER E O PRINCÍPIO DOS FREIOS E CONTRAPESOS  
O COMBATE À CORRUPÇÃO E A DEFESA DA SOCIEDADE  
O APLICATIVO UBER: HÁ COMO SE FUGIR DA MODERNIDADE ?  
STARTUP. O QUE VEM A SER ISSO ?  
O IMPEACHMENT  
O MARCO CIVIL DA INTERNET  
NÃO VAI TER GOLPE ?!?!?!  
A ESTRUTURAÇÃO SOCIETÁRIA EM TEMPOS DE CRISE  
O IMPACTO DA NEGOCIAÇÃO PROCESSUAL NOS CONTRATOS EMPRESARIAIS FIRMADOS NA VIGÊNCIA DO NOVO CPC.  
O PROCESSÔMETRO  
A OBRIGATORIEDADE DA REUNIÃO ANUAL DOS SÓCIOS  
A POLÊMICA REGULAMENTAÇÃO DA TERCEIRIZAÇÃO NO BRASIL  
DAS ASSEMBLEIAS ANUAIS NAS SOCIEDADES EMPRESARIAIS  
AS VANTAGENS DA PROTEÇÃO PATRIMONIAL E DA SUCESSÃO EMPRESARIAL, COMO FERRAMENTA DE DIMINUIÇÃO DE CUSTOS TRIBUTÁRIOS E PERPETUAÇÃO DA EMPRESA NAS GERAÇÕES FUTURAS  
DOS CUIDADOS NECESSÁRIOS À REALIZAÇÃO DE REFORMA NAS UNIDADES AUTÔNOMAS DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS  
OS CUIDADOS EMPRESARIAIS NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL  
O ADVOGADO  
A NOVA LEI DE LOCAÇÃO  
CONSELHO FISCAL: UM ALIADO DO SÍNDICO ?  
O EXAME DE INGRESSO ÀS CADEIRAS DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL  
DOS CUIDADOS PRÉVIOS À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA FUNDADA NAS MAIS COMUNS CAMBIAIS  
A POLÊMICA DO PROTESTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS  
DAS EXCEÇÕES CONCERNENTES À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA  
DA NULIDADE JURÍDICA DA FIANÇA PRESTADA POR PESSOA CASADA SEM O CONSENTIMENTO DO RESPECTIVO CÔNJUGE  
A IMPORTÂNCIA DA PONTUALIDADE NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS  
O INSTITUTO DA CLÁUSULA PENAL NO CÓDIGO CIVIL  
A TAXA DE JUROS MORATÓRIOS, NÃO CONVENCIONADOS, DE ACORDO COM O CÓDIGO CIVIL  
A DIFERENCIAÇÃO JURÍDICA DO CONCEITO DOS JUROS, DA MULTA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA  
BREVES COMENTÁRIOS ACERCA DO NOVO INSTITUTO DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL  
O PROCESSO ELETRÔNICO  
A VALIDADE JURÍDICA DO CONTRATO ELETRÔNICO  
A INCANSÁVEL BUSCA DO INTÁCTIL  
DOS TIPOS DE LICITAÇÃO  
DAS MODALIDADES EXISTENTES NAS LICITAÇÕES PÚBLICAS NACIONAIS  
AS HORAS EXTRAORDINÁRIAS SOBRE A ÓTICA DA GERÊNCIA EMPRESARIAL  
OS BENEFÍCIOS DA IMPLANTAÇÃO DO BANCO DE HORAS NO COTIDIANO EMPRESARIAL  
O ASSÉDIO MORAL NAS RELAÇÕES JURÍDICO-TRABALHISTAS  
DA REVISÃO DOS CONTRATOS PÚBLICOS DE LICITAÇÃO, NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS TERCEIRIZADOS DE MÃO-DE-OBRA, FACE AO AUMENTO SALARIAL DETERMINADO PELAS CONVENÇÕES COLETIVAS DE TRABALHO  
BREVES DIFERENÇAS ENTRE OS INSTITUTOS DA FRAUDE À EXECUÇÃO E FRAUDE A CREDORES  
DA ALTERAÇÃO LEGISLATIVA BUSCANDO AGILIZAR A AÇÃO DE EXECUÇÃO BASEADA EM TÍTULO JUDICIAL  
LEGALIZAÇÃO DE SOFTWARES  
O PODER DISCIPLINAR DO EMPREGADOR  
FALTAS GRAVES COMETIDAS PELO EMPREGADO QUE PODEM ENSEJAR A DISPENSA POR JUSTA CAUSA (PARTE II)  
FALTAS GRAVES COMETIDAS PELO EMPREGADO QUE PODEM ENSEJAR A DISPENSA POR JUSTA CAUSA (PARTE I)  
REGRAS GERAIS PERTINENTES À DEMISSÃO POR JUSTA CAUSA  
O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO IMOBILIÁRIA  
DA IMPORTÂNCIA DE SE CONHECER DOS MOTIVOS DA DEVOLUÇÃO DE CHEQUES  

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O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO IMOBILIÁRIA
 

Antonio Faria de Freitas Neto
Advogado


      Com a promulgação da lei de nº 10.931/2004, no último dia 02 de agosto, houve considerável modificação da legislação imobiliária nacional, no sentido de desenvolver a atividade imobiliária em nosso país, fomentando a tão necessária retomada do crescimento econômico.

      A nova Lei imobiliária é bastante vasta, já que altera a lei de títulos de crédito imobiliário, a lei de incorporações, a lei de alienação fiduciária de bem imóvel e a de bem móvel, aLlei do FGTS, o Código Civil, a Lei do Inquilinato, a Lei de Protesto de Títulos e Documentos, sendo impossível neste breve informativo discorremos esmiuçadamente sobre todos esses assuntos.

      Modificação importante, quiçá principal, introduzida em nosso ordenamento jurídico pela aludida legislação, foi a criação do Regime Especial do Patrimônio de Afetação Imobiliária, o que trouxe garantias e mais segurança aos adquirentes de unidades imobiliárias, inclusive às próprias instituições financeiras que concederem empréstimos voltados à construção civil.

      Isto porque, ao haver a compra de um imóvel, por qualquer consumidor, que esteja sob égide deste regime jurídico, os bens e direitos das unidades imobiliárias, objeto da aquisição, tornam-se apartados do patrimônio geral do incorporador, evitando que o empreendimento vendido venha a responder por envetuais problemas financeiros da incorporadora.

      Dessa forma, cada empreendimento imobiliário só vem a responder por dívidas oriundas das obrigações vinculadas à sua própria incorporação, salvaguardando o bem adquirido por débitos fiscais, tributários e até econômicos da incorporadora, mesmo se sobrevindo a falência ou a insolvência civil do incorporador.

      Pois com o Patrimônio de Afetação, o adquirente/consumidor terá a certeza de que os recursos destinados ao seu empreendimento efetivamente nele serão aplicados, e não para sanar possíveis problemas financeiros do incorporador, já que a incorporação virá a ser fiscalizada por uma comissão de representantes, nomeada pelos próprios adquirentes do bem.

      Até a própria escrituração contábil nesse regime é diferenciada, já que para cada incorporação submetida a este regime o incorporador fica obrigado a manter uma contabilidade em separado da incorporadora - e de forma completa - mesmo que esteja desobrigado legalmente pela legislação tributária incidente em manter este tipo específico de escrituração.

      O incorporador fica obrigado a fornecer à comissão de representantes dos adquirentes, bem como à própria instituição financiadora da obra, todas as informações comerciais, fiscais, tributárias e de outras naturezas referente ao patrimônio afetado havendo, assim, o acompanhamento e a fiscalização da obra, não podendo, ainda, o incorporador impedir ao livre acesso à obra, aos livros, aos contratos firmados, bem como a qualquer outro documento e/ou informação acerca de tal bem, inclusive aos extratos da conta de depósito, que deve ser aberta necessária e especificamente para movimentar os recursos financeiros do patrimônio afetado.

      Para dirimir qualquer dúvidas neste sentido, é oportuno destacar que apesar do poder fiscalizador da comissão de representantes dos adquirentes e da própria instituição financiadora, não há aos mesmos a transferência de qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor. Apenas, até por motivos óbvios, estes são responsáveis pelo sigilo, zelo e dedicação das informações recebidas do incorporador neste sentido.

      Neste regime especial, o incorporador está obrigado a apresentar, trimestralmente, aos adquirentes, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pacutado de entrega, bem como entregar balancetes relativos a cada patrimônio de afetação.

      E não é nada complicado a constituição do patrimônio de afetação pelo incorporador, pois deverá ser feito através da averbação no registro de imóveis do termo firmado pelo incorporador e se extinguirá pela averbração da construção, dos registro dos títulos de domínio ou de direitos de aquisição em nome dos adquirentes; ou pela revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; ou após a liquidação da incorporação deliberada pela assembléia geral, no caso de decretação de falência ou insolvência civil do incorporador.

      Neste último caso, da falência ou insolvência civil do incorporador, os adquirentes deliberarão pela liquidação do patrimônio de afetação ou pela continuidade da obra e, nesta última hipótese, será instituído um condomínio de construção pelos adquirentes, ficando estes subrogados nos direitos, obrigações e encargos da incorporação, inclusive os relativos ao contrato de financiamento da obra, caso existam, respondendo cada adquirente na proporção de suas unidades, caso não haja outro critério de rateio deliberado em assembléia geral, com o quorum qualificado.

      A alienação fiduciária que começa a ser utilizada mais comumente em nosso mercado imobiliário – já que este instituto era por demais conhecido no mercado automobilístico nacional - assegurará aos financiadores uma rápida retomada dos imóveis inadimplentes.

      Ainda, as discussões jurídicas somente haverão de ser dos valores controversos, já que as parcelas isentas de questionamento deverão ser depositadas pelo adquirente em quanto não prolatada sentença de mérito, sendo vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal, sob a alegação de compensação com valores pagos a maior.

      Outras inovações importantes para o setor da construção civil são as alterações na Lei de Registros Públicos, facilitando a retificação do registro imobiliário, inclusive no caso de inserção ou alteração de medida que resulte a alteração da área do imóvel.

      Um dos pontos principais de tudo isto é que os Patrimônios de Afetação já constituídos não são atingidos pelos efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, inclusive se na data da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador ainda existirem unidades imobiliárias não comercialziadas.

      Pois deverá haver pela comissão de representantes a promoção de um leilão público à venda das frações ideais e respectivas acessões restantes, para assegurar o prosseguimento das obras ou da liquidação do patrimônio de afetação.

      Apesar de ser faculdade do incorporador aderir, ou não, ao regime do patrimônio de afetação, interessante é ao empresário optar por tal regime, já que o mesmo traz uma tributação especial mais vantajosa ao incorporador, sujeitando-o ao pagamento unificado dos impostos federais, IRPJ, PIS/PASEP, CSLL E COFINS, através da taxação da alíquota 7% (sete por cento) sobre a receita mensal do patrimônio afetado, devendo o pagamento ser feito até o décimo dia do mês subseqüente àquele que houver sido auferida receita.

      Além do que é comercialmente interessante ao incorporador explorar um agressivo marketing de vendas neste tipo de empreendimento, já que os consumidores/adquirentes terão mais garantias da finalização da obra, evitando a lesão havida ao longo de lamentáveis quebras empresariais do setor, como o exemplo clássico da ENCOL, o que torna o empreendimento muito mais sedutor.

     Estamos à disposição para sugestões, comentários, o esclarecimento mais aprofundado de dúvidas acerca desta matéria, ou outras que necessite, bem como quaisquer outros contatos que se fizerem necessários, que poderão ser feitos através do nosso site: www.antoniofaria.com.br; e-mail: antoniofaria@antoniofaria.com.br; ou telefone: (81) 3229-9737 e 3227-5266.

 

       Consultem-nos.

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